二手房帶押過戶可節省交易成本嗎?

推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，那么今天小編在這里給大家整理一下二手房“帶押過戶”，我們一起看看吧!

可省1/3交易成本 公證處助力交易資金安全

在傳統的二手房交易中，賣家須先結清房產的剩余貸款后方可過戶交易，即“先贖樓再過戶”，存在著多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、搭橋資金負擔重等問題。相比之下，“帶押過戶”模式有助于縮短交易時間，可紓解先行還貸或墊付籌措資金的“燃眉之急”。

在二手房“帶押過戶”模式下，能夠省下多少交易成本?據深圳市坪山公證處介紹，按目前市場一般贖樓費用測算，可將交易成本直接降低1/3，而對于被查封房產的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，此舉將會對地方的二手房交易及房地產信貸市場產生一定積極影響。尤其對于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾。

“目前尚未接到開展二手房‘帶押過戶’的通知，二手房賣家仍需在交易過戶前還清全部貸款。”廣州地區某國有大行個貸工作人員今日介紹說。

業內人士表示，在實際業務過程中，同一家銀行操作起來更加便捷高效。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，《通知》建議，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。

具體而言，公證處在這一過程中扮演了資金監管的角色。深圳市坪山公證處指出，在交易未完成前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管;資金會先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶后可以收到購房款;在房產過戶后公證處再支付資金給業主，確保買家付錢后可順利拿到房產。

多地試點進行時 更多城市或將加入

在業內人士看來，推進“帶押過戶”是推動二手房交易回升的一劑良藥。據不完全統計，相關交易已在昆明、濟南、深圳、南京、無錫、蘇州等城市落地。

南京市不動產登記機構透露，通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億;深圳市坪山公證處也表示，已為該地十幾套房產交易提供了資金監管(擔保性提存)服務，共涉及4000多萬交易資金。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次人民銀行廣州分行發布《通知》是首個地方金融部門公開對帶押過戶進行支持的政策，表明此類制度將更加成熟和規范，尤其是將“帶押過戶”可能存在的風險進行提前預警，對后續銀行系統開展此類業務創新具有較好的啟發意義。

值得注意的是，在已開展“帶押過戶”業務的地區中，部分地區仍停留在小范圍試點階段。以蘇州為例，當地房產中介人士向財聯社記者介紹說，“目前僅在張家港地區的建行可以操作，其他地區還不能辦理”。蘇州另一地區的股份行個貸人士也表示，其所在分行暫未開展二手房“帶押過戶”業務。

此外，上海地區某股份行按揭貸款經理對記者表示，據其了解，所在銀行和幾家國有大行目前暫未提供二手房“帶押過戶”服務。“主要還是考慮到業務存在一定風險，需要有關監管部門發布指導文件”。

業內人士表示，多地開展的業務試點可為其他地區提供參考，預計未來或有更多城市加入其中，對二手房交易給予政策支持。

激發二手房市場交易活力

就在8月中旬，濟南推出二手房“帶押過戶”登記，對于存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來的房貸，就可以完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。此外，昆明也已成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業務。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，二手房“帶押過戶”預示著在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押并發放新的住房貸款，此方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。

回到深圳，疫情影響下，深圳二手樓市月度過戶量再度下滑，出現三連跌。樂有家研究中心公布的最新數據顯示，2022年8月深圳全市二手住宅過戶量2000套，環比下跌2%。而新房市場經歷了7月的最高點后，出現大幅度下滑，網簽2616套，環比下跌21%。樂有家研究中心表示，8月發布的降息政策對提振市場信心有一定的幫助，月底看房的客戶有所增加，但9月市場成交行情的發展，要視疫情變化決定。