小產權房和大產權區別有：

1、大產權房有五證，受法律保護，有完整產權。小產權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產權。

2、大產權拆遷有補償，小產權房則不一定有。

3、小產權房屋質量沒有保障，可能存在安全隱患。

4、小產權由于沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不可以**抵押等他項權利，即不能設定抵押或上市交易。

法律依據：《城市房地產管理法》第六十條

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民***房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民***土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民***土地管理部門核實，由同級人民***更換或者更改土地使用權證書。 法律另有規定的，依照有關法律的規定**。