土地使用權出讓金是什么？土地使用權出讓金是怎么分類的？怎么計算的？在土地使用出讓金管理中存在的主要問題是什么？很多人對此都不是非常了解，下面，為您詳細介紹。

一、土地使用權出讓金概念

土地使用權可以出讓，根據《城市房地產管理法》第八條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

國有土地使用權出讓金又叫國有土地使用權出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是***以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

二、土地出讓金的分類與計算

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；

另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，***者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。***者往往以樓面價來計算***效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算***成本，進行估算***效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商***或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如***者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

三、我國土地出讓金管理存在的主要問題

1.出讓金帶來的豐厚財政收入，誘發了地方***的短期行為
大量賣地和圈地，一次性收取40－70年的出讓金，為地方***充實財政收入提供了機會，現屆地方***就可能運用各種手段擴大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆***無法實現收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。

2.出讓金收益分配機制不合理，影響土地出讓整體效益
用計劃經濟的辦法低價征地，用市場經濟的辦法高價出讓，客觀上形成了多占地多得益的機制，既誘發了地方***批地賣地的沖動，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開發商和地方***所獲取，而被征地農民只能得到低額的補償費，遠不能彌補農民的權益損失，這使得農民與地方***因征地補償問題而矛盾突出。另一方面，地方***所得的那部分出讓金主要用于城市開發和土地開發，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業化、城市化飛速發展，而農村卻出現了大量就業無門、社保無份的失地農民,農村建設也嚴重缺乏資本站入。在工業化和城市化過程中，農民并沒有充分分享經濟發展帶來的成果，城鄉二元分割的體制裂痕在繼續擴大。

3.土地出讓金制度不完善，易引發出讓金流失和官員尋租
土地要素的非完全市場化使***在征地供地過程中居于主導地位，而征收的出讓金又缺乏嚴格的監督管理，導致一些地方***違法違規出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對應的是官員尋租現象頻頻出現。現有的土地出讓金制度為***官員的尋租活動提供了巨大利益空間和權力發揮作用的活動空間，涉及土地的案件數量多，涉及金額大，涉案人員職務高，而且容易發生窩案、串案。

包括土地出讓金的概念、分類、計算方式以及我國土地出讓金管理存在的主要問題，希望能對您有所幫助。如果您仍然有疑問，可以咨詢相關律師為您作進一步解答。