一、小區(qū)地下停車位應(yīng)該屬于誰

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：

靠前種是住宅小區(qū)地面停車位;

第二種是住宅小區(qū)地下停車位;

第三種是樓房首層架空停車位;

第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。

所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。

依據(jù)“物權(quán)”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。