兩代人各有各的道理 胖胖和小兔準(zhǔn)備結(jié)婚,月初,他們在鄞州看中了一套期房,面積89平方米,如采用一次性付清方式,可享受9.5折優(yōu)惠,總價(jià)為142萬元,如果采用按揭方式,則3成和6成首付的優(yōu)惠分別為9.8折和9.7折。
為了籌集房款,胖胖和小兔的父母共籌集了100萬元的現(xiàn)金,尚有40余萬元左右缺口。 在一次性買房,還是按揭付款的問題上,兩代人產(chǎn)生了分歧。胖胖的父母考慮到自己有一套60平方米左右的***房,如果出售可以套現(xiàn)90萬元左右,使用一次性付款后尚有余錢作為婚嫁金儲備,可以避免未來小兩口按揭產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力。孩子則認(rèn)為,以房換房不劃算,賣掉意味著少了固定資產(chǎn),雙方都有公積金,還能享受首套房的優(yōu)惠,最重要的是父母不會因此拮據(jù)。
為了解決兩代人的分歧,記者帶著案例咨詢了國際金融***師傅浩達(dá),讓他為兩代人來支支招,看看誰的方案更經(jīng)濟(jì)。 情況分析： 胖胖是***部門的企編人員,年收入4萬元左右,公積金月繳225元；小兔在一家企業(yè)上班,年收入6~7萬元左右,公積金月繳285元,雙方的工作穩(wěn)定,雙方組合家庭后,合計(jì)年收入11萬元。考慮到一年后的裝修及結(jié)婚所需婚嫁金,需留存40萬元。
目前,胖胖家的***房在出租階段,月租1300元,地段不錯,但不是學(xué)區(qū)房,也暫無拆遷可能,房屋陳舊,每年有一定的維修支出。經(jīng)計(jì)算,房屋的年化租售比僅為1.73%,遠(yuǎn)低于市場無風(fēng)險(xiǎn)利率3%,可以考慮出售。 按雙方實(shí)際情況,公積金最高貸款額度為40萬元。目前公積金貸款利率為4.5%,五年以上商業(yè)貸款利率為6.55%,考慮到雙方公積金都在繳納,如不使用,意味著公積金只能存在賬戶中不能取出,只能按銀行活期利率累積。
賣房,不貸款,全額付款 從數(shù)據(jù)看,***性房產(chǎn)不是學(xué)區(qū)房而且租售比過低,建議賣房回收資金90萬元,可合計(jì)持有現(xiàn)金190萬元,預(yù)留婚嫁金40萬元,剩余150萬元,通過以房換房的形式,可以全額付清購買婚房。
適用人群：保守型家庭 優(yōu)點(diǎn)：1、沒有貸款壓力,生活質(zhì)量可以得到保障。
缺點(diǎn)：1、供父母養(yǎng)老的***性收入減少,若父母養(yǎng)老收入不高,需考慮未來父母養(yǎng)老問題。
2、夫妻雙方公積金部分不能得到充分利用。 不賣房,公積金和商業(yè)組合貸款,4成首付 將房產(chǎn)作為父母未來的養(yǎng)老收入保留,考慮不賣房。現(xiàn)有資金100萬元,扣減40萬婚嫁金,實(shí)際可用于購房款為60萬,加上公積金部分尚不足以購買婚房,故還需要配置商業(yè)貸款45萬,扣除公積金部分,自己還需繳納大約4800元/月,年還款約5.76萬元,約占總收入的52.4%,將會直接影響到以后的生活質(zhì)量,不建議采納。
適合人群：預(yù)計(jì)將來雙方收入會有明顯增加的家庭 優(yōu)點(diǎn)：1、保留父母的***性房產(chǎn),一定程度上保障了父母的晚年生活質(zhì)量。2、充分利用了公積金貸款
缺點(diǎn)：1、貸款比例較重,會影響以后生活質(zhì)量。2、并沒有解決***性房產(chǎn)租售比低的狀況。 賣房,公積金貸款,6成首付 賣房加上現(xiàn)有現(xiàn)金,扣除婚嫁金40萬,實(shí)存現(xiàn)金150萬元。按揭20年,除去公積金貸款,實(shí)際月還款額約在1500元左右,在可支配收入的合理范圍內(nèi)。
如選擇6成首付,只需支付87萬左右,考慮到資金結(jié)余比較充足,可以考慮付款105萬元,剩余40萬選擇公積金貸款。購房后剩余45萬元現(xiàn)金可用作父母養(yǎng)老,按目前興業(yè)銀行一年期***5%的收益計(jì)算,年收益達(dá)2.25萬元,已經(jīng)超過之前租房收入。而對于月收入9160元的家庭來說,每月1500元左右的還款,也不會有太多壓力,完全可以保證現(xiàn)有的生活質(zhì)量不受影響。