上周末中介一直催我去談價，說最近市場回暖，成交量上升，這個房子性價比高不愁賣。”蘇娟（化名）看房一年多，仍在猶豫現在是否要 “上車”。3月16日，國家統計局發布70城2月房價數據，數

上周末中介一直催我去談價，說最近市場回暖，成交量上升，這個房子性價比高不愁賣。”蘇娟（化名）看房一年多，仍在猶豫現在是否要 “上車”。

3月16日，國家統計局發布70城2月房價數據，數據顯示，北京2月二手房價格環同比分別上漲0.7%和7.4%，在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位，北京二手房價格連續3個月上漲，同比漲幅近6個月均居70城之首。

與之相對，據北京住建委數據，2月北京二手房成交8260套，環比下降30%，成交量連續2個月下跌。

近期北京二手房市場為何出現價漲量跌現象？按往年經驗，3月樓市逐步進入傳統“小陽春”，今年北京二手房市場“小陽春”成色如何？

2月北京二手房價漲量跌

國家統計局數據顯示，去年12月北京二手房價格由跌轉漲，環比上漲0.8%，是70城中二手房價格漲幅最大的城市。房地產信貸放松后一線城市率先反應，有學區需求的家庭相繼“入市”被認為是北京二手房價格上漲的主要原因。

今年1月，北京二手房價格環比上漲0.5%，漲幅全國前五。到2月，北京二手房價格已連續上漲3個月，在房地產行業預期不穩，市場不景氣和疫情反復的大背景下，二手房價格連續上漲的城市并不多見。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者指出，2月北京二手房價格上漲，主要是受結構性因素影響。就目前情況而言，剛需人群對房價變化相對敏感，但改善人群更看重房屋品質、地段位置、配套資源和物業服務等，對二手房價格變化的敏感程度不及剛需人群。2月北京改善性需求相對旺盛，帶動北京二手房價格結構性上揚。

另外，有教育資源需求的家庭一般要在5月前購房并落戶才能滿足當年入學的需求，因而部分有子女教育需求的家庭也在加緊購房，拉升北京二手房均價。

“一般上半年的學區房成交量會更高一些。”郭毅說。這也意味著學區房交易對北京二手房價格的影響還將持續一段時間。

與上年同期相比，北京近期的二手房價格上漲較快。據國家統計局數據，北京2月二手房價格同比上漲7.4%，漲幅居70城之首。需要注意的是，自去年9月開始，北京二手房價格同比漲幅已連續6個月居70城首位，漲幅在7.4%-9.7%之間。

中指研究院指數事業部分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，受疫情影響2020年北京二手房價格整體較低，2021年下半年北京二手房市場出現降溫，但價格并未出現大幅下降，疊加近期房主預期加強，近幾個月北京二手房同比漲幅較高。

具體到2月，郭毅認為，去年2月北京二手房市場處于由低谷轉暖的拐點位置，市場表現低迷。雖然今年2月北京二手房市場仍處于低谷期，但隨著信貸寬松，北京二手房市場已經出現逐漸回暖狀態，因而今年2月北京二手房市場的同比漲幅相對偏高，“這是一個階段性的變化”。

與價格上漲不同，據北京住建委數據，自去年12月北京二手房成交量為15542套，突破1.5萬套的市場熱度參考線后，今年1-2月北京二手房成交量連續回落，分別為11875套和8260套。

孟新增表示，2021年北京二手房銷售整體表現較好，自7月起市場開始走低，但第四季度北京二手房銷售逐步回升。1-2月是北京二手房市場的傳統淡季，今年1月受疫情影響北京二手房帶看和成交減少。2月恰逢春節假期，返鄉人群較多，加上房主預期加強，購房者觀望情緒明顯，2月成交量較少，3月北京二手房成交量有望環比回升。

掛牌價格變高，成交區域分化

按市場習慣，3月份開始房地產市場逐步進入“小陽春”。

“上周末北京看房和買房的人都比較多，我們片區的房屋均價和年前比漲了3%左右。”朝陽區房屋經紀人王宏（化名）向21世紀經濟報道記者談到。

王宏主要服務亞運村板塊的二手房市場，亞運村的交通、生活配套和教育資源等綜合條件較好，市場認可度高，因而近期市場熱度較高。據另一位房屋經紀人透露，左家莊區域的二手房市場也出現了價格上漲，成交變快情況。

蘇娟的購房意向區域也是朝陽區，據蘇娟觀察，新掛牌的房源確實比年前高了不少，但其關注的房源到目前為止成交的并不多。

“我還挺想買的，但一直沒有看到特別滿意的房子。我感覺市場并沒有中介說的回暖那么多，有幾套我七八分滿意的房子到現在也沒有人談價。”蘇娟向21世紀經濟報道記者表示。

由于預算有限，對區域要求較高，蘇娟買房很糾結。蘇娟預算范圍內的房子大都樓齡偏大，很多價格合適的房源要么沒有電梯樓層偏高，要么戶型欠佳。上周末蘇娟去看的房子一樓是底商，實際樓層是4樓，窗外有大樹遮擋，“這個房子多多少少有些問題，我還在猶豫。”

與朝陽情況類似，豐臺多位房屋經紀人向21世紀經濟報道記者表示，豐臺新掛牌二手房價格也出現了一定程度上漲，但部分區域成交不及預期。

豐臺資深房屋經紀人張琪（化名）向21世紀經濟報道記者表示，年后新掛牌房源價格大都高于市場價，而且很多房主在年后集中掛牌售房。但房主預期與購房者預期之間存在偏差，其所在門店成交量不及年前。

“同樣戶型的房子，有些現在的報價和年前能差30-50萬元。看房的人確實多，但一對比之前的價格，很多就望而卻步了。”張琪感慨，“購房者的預期價格還停留在去年，和房主溝通不下來。”

郭毅指出，北京二手房市場的成交和價格存在區域分化現象。相對而言，具備學區等“硬核價值”的二手房價格上漲相對快，如望京、東三環和四環周邊、中關村、亦莊等產業集聚區域周邊二手房成交量更旺盛，價格也有小幅上漲。如果缺少上述拉動因素提振房屋價值，很多片區的二手房市場仍處于相對低位狀態。

近期北京疫情有所反復，但多位市場人士均認為對北京整體二手房市場影響不大。

郭毅認為，北京二手房需求既與政策升溫、宏觀經濟走勢相關，也與購房者個人的就業和收入情況相關，還受賣舊買新的交易輪轉影響。

郭毅認為，從上半年情況看，市場整體利好大于利空，北京二手房成交量或出現“小陽春”現象。